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                          一般質問事項
 2019年6月議会
2019,6月5日
 

                   令和元年6月議会   6月5日  紘基会    


   通告に従いまして紘基会 寺本一般質問いたします。

本市駅前が再開発され活性化される事業等については、私は賛成であります。

但し、そこに公金が投入される以上、事業進捗による決定事項の透明性は担保されなければなりません。広く市民に説明責任を果たすことは行政の責務です。豊橋駅前大通二丁目地区市街地再開発事業における事業費は約220億円です。そのうち45%の約100億円は公的資金です。公共事業です。この認識を持って本市は市民への情報公開を責務として取り組んでいただきたい。

私がこの事業を問題とするのは、再開発事業によって公共用地狭間児童広場の土地約2,200㎡が再開発組合側の土地約1,000㎡と交換され、その結果、従前の狭間児童広場3,390㎡の土地が2200.11㎡に縮小変形されております。隣接した土地区画であることから当然縮小変形した2,200.11㎡の土地価格は従前の3,390㎡より下がるとするのが当然です。ところが

「豊橋市不動産取得処分審査会」の審査資料「狭間児童広場用地から「まちなか広場」(仮称)計画用地への用地交換について」には、従後の縮小変形した2,200.11㎡の不動産鑑定評価額が従前の3,390㎡の土地価額より約60%高額評価され従前3,390㎡と従後2,200.11㎡の不動産評価額は同額として譲渡がなかったとする特例等価交換を決定しています。本来なら豊橋市は再開発組合側から約1,200㎡分の土地交換差金として推計約35千万円から5億円をもらうべき土地交換です。

そして、この等価交換の決定は、平成281228日に開催された「豊橋市不動産取得処分審査会」で行われております。

この審査会は、本市幹部職員10名で構成されておりますが、不動産に詳しい職員は1人もいません。本市の不動産鑑定評価依頼要綱には、5,000万円以上の不動産鑑定の審査は不動産鑑定士2者からの、不動産鑑定評価基準に則った正常価格「不動産鑑定評価書」を基に審査をしなければならない、としてあります。しかし、なぜか狭間児童広場等価交換審査では、2者のうち1者は「不動産鑑定評価書」としては通用しない「調査報告書」で決定しています。これは要綱違反であります。

この「調査報告書」は再開発組合側の事業計画作成のため本事業請負業者の設計・コンサル会社アール・アイ・エーの基礎資料です。使用目的は限定されております。「不動産鑑定評価書」として「調査報告書」を用いることは国土交通省「価格等調査ガイドライン」に明らかに違反しています。過去の不動産審査事例からも判るように、本市は2者の不動産鑑定業者から不動産鑑定評価基準に則った正常価格不動産鑑定評価書を基にした審査を行っております。

今回の狭間児童広場等価交換審査会のような2者のうち1者は「調査報告書」で済まして事例は1件もありません。

なぜ再開発事業の高層マンションの敷地拡大に関する土地交換審査において本市の不動産鑑定依頼要綱及び国交省ガイドラインに反する等価交換審査を本市は行ったのか、

また譲渡取得税が発生しない特例等価交換として決定したのか、

甚だ疑問です。この事業に関する答弁は不明瞭な点が多く、今回、その後私の調査及び3月議会の本市答弁から不明瞭な箇所を踏まえて質問いたします。

1、     狭間児童広場の等価交換について

平成28年12月28日に開催された豊橋市不動産取得処分審査会にまちなか活性課から提出した資料について

ア、提出した審査資料の内容等について
      
      
      ●寺本の感想
      3月議会では不動産鑑定評価書、調査報告書を提出した、と答弁していたのに、今回は提出して
      いないと答弁しました。
      ここで、3月議会で市が答弁した内容と今回の答弁内容とは異なることがはっきりしました。
      今回の答弁が正しいとするなら、3月の答弁を取り消さなければ論理破たんするんだけど、
      取り消さないであーだこーだ
      言って済ませるんだから、議論が成り立たなかったですね。
      土地を交換するにあたって、基となる評価書と報告書も見ることもなく豊橋市は等価交換した
      ことになるんですよ。こんなバカにした話ってありますか!!! 
    

イ、審査資料の単価算出根拠として活用した、市側の「不動産鑑定評価書」と再開発組合側の「調査報告書」が不動産鑑定評価書基準に則った」とされているがその2つが同等であるとした理由について

      ●寺本の質問
      この調査報告書を作成した鑑定士の方が、この調査書の中、数か所に不動産鑑定評価基準に則
      ていませんと、鑑定士の方が言っているわけですが。
      ●市の答弁
      国家資格である不動産鑑定士が不動産鑑定基準などに則った評価手法を適用した求めたものと
      いうように答弁しております。
      
      ●寺本の感想  これも取り決さないんだよね。議会で偽証が許されていいいのかね!

      

  ウ 審査資料の単価算出根拠等の内容について


  ●市の答弁につきましては、1か月くらい経ちますと豊橋市議会のホームページに議事録が掲載されます。
  そちらもご覧ください。

     要綱通りに再度2者の鑑定士によって鑑定をし直すべきだと主張しておきました。次回も取り組みます。