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豊橋駅前大通二丁目地区第一種市街地開発事業における

再開発組合(図A)と公共用地狭間児童広場(図B)との


等価交換問題を考える

 
   2019年4月21日執行の市議選を終えて4期目を迎えることができました。みなさまのご支援のおかげです。
   この欄では、4期目後の活動をご報告いたします。


   2019年5月14日  非公開に対して審査請求を提出しました。

   今年1月、それまで非公開とされた駅前再開発事業で等価交換された土地価格が
  情報公開審査会によって公開が決定されました。   

      keteitutisyo.pdf




   ところが、この土地価格の裏付けとなる資料を公開請求したところ非公開とされました。
   そこでこの処分を不服として審査請求を行いました。

     従前従後不動産鑑定非公開審査請求書.pdf

   
  


  


 駅前の名豊ビルと開発ビルを取り壊して市街地再開発事業
 が進められています。
  計画は東棟と西棟で構成され、再開発区域の中央部には
 「まちなか広場(仮称)」を設けます。
 ・東棟は地下1階、地上24階、  
 ・塔屋2階付、低層部には商業、業務、 
 ・2~3階には豊橋市が所有する「まちなか図書館」、
 ・住宅130戸、駐車場、駐輪場付き高層マンションとなります。

  
  

  事業費約220億円の45%98億円は補助金。
  平成33年6月完成予定


           西棟            東棟
   

            まちなか広場(仮称)

      まちなか広場は両高層マンションの中庭ですね



 
        




 上図は駅前大通二丁目第1市街地再開発事業における狭間
 児童広場用地(B+C)からまちなか広場計画用地(A+C)へ
 の用地交換を示す。
 従前は名豊ビル(A+D)、狭間児童広場が従後はまちなか
 広場(A+C)になります。
 高層マンションは(B+D)に建設。                 
 豊橋市はA(約1,000㎡)とB(約2,200㎡)を等価交換した、と
 言っていますが、疑問は多い。AとBが等価とは納得できない。  
 これらの問題について追及しています。
                        
                        


●平成29年9月議会一般質問から

 
そもそも等価交換の特例とは
 固定資産を同じ種類の固定資産と交換したとき、時価が双方同じ場合譲渡がな
 かったものとする特例です(譲渡所得税なし)。これを固定資産の交換の特例と
 いいます。この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、
 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添付して提
 出する必要があります。市が上記の審査をクリアできるのか?
 大変疑問です。

◆疑問1:実際はA(約1,000㎡)とその倍以上の公共用地B (約2,250㎡)
 の土地を交換しているのに、市はAとBの交換によって従前狭間児童
 広場B+C(3,390㎡)が従後A+C(2,200㎡)に縮小しても土地の一
 部が駅前大通りに面したから土地の単価が高くなる。そのことから狭間
 児童広場の従前と従後の価額は同額になるから等価交換が成立する、
 と説明。
 とても納得できないので豊橋市税務署法人課を訪ね担当官に聞いたと
 ころ
「等価交換とする土地はAとBなので、AとBが同額であるかが等価
 交換の特例とする条件です
。」でした。
 豊橋市の説明との違いを確認しました。

      ◆疑問2:市の等価交換とする決定は前副市長を会長とする市職幹部
       だけの「豊橋市不動産取引審査会」で決定されています。
       再開発組合側の参加者は一人もいない。

      ◆疑問3:市と再開発組合側が異なる不動産鑑定評価をしています。
       市の鑑定評価は、不動産鑑定評価基準による「正常価格」であるが、
       再開発組合側は不動産鑑定評価基準に則らない評価額です。(税務
       署員も首を傾げる。)         


      ◆疑問4:市は、等価とする価格は上記異なる鑑定評価の価格の中間を
       とって算定しています。                     


      ◆この3と4の市の説明について税務署員に聞いてみたところ「市と再
       開発組合が異なる不動産鑑定をして、その価格の中間をとって等価
       額を算定するのはありえない。等価かどうかは土地登記時の時価で
       判断する。」と疑問を呈していました。

以上1~4の疑問について9月議会(2017,9月5日)で質問しました。

質問1:市の説明と税務署の等価交換の説明とは異なるが、税務署の言ってい
ることは間違っているのか?間違っていないのか伺いたい。

・市側の答弁:なし

質問2: 市が等価交換と決定したのであるから、税務署が説明する方法以外の
     等価交換成立の方法があるのではないか。あれば説明を伺う。

    
 ・市側の答弁:なし   

●平成29年12月議会一般質問から

 質問1:狭間児童広場に関する等価交換についてその法的根拠を質問し
     ました。

 平成28年12月28日、前副市長を会長とする市職員幹部だけの「豊橋市不動産
取得処分審査会」は狭間児童広場(公共用地)約2,200㎡と再開発組合
約1,000㎡(地権者:中部ガス不動産(株))の土地を同額として等価交換を決定
しています。
 しかし、市側の答弁から、この交換には法的根拠がないことが分かりました。
大変不条理、不当な決定です。市民への説明責任が全く果たされていません。
この等価交換は取り消すべきと考え質問しました。

 ●寺本の質問の概要

  市民の財産である公共用地約2,200㎡(B)とその半分以下の私企業の土地
 約1,000㎡(A)との交換が、同じ土地価格として等価交換されると市は決定し
 ています。しかし、このことについてはたいへん疑問があります。
  まず、等価交換の特例とは、固定資産の交換において譲渡がなかったとす
 る法の特例は、土地と土地を交換したときの両方の時価が同額の場合と定め
 ています。市は再開発組合との土地交換によって狭間児童広場の土地が
 約1,000㎡縮小されるが、価格は従前従後を同額とし等価交換と決定していま
 す。平成28年12月28日に「豊橋市不動産取引審査会」で決定された等価交換
 とした法的根拠を伺います。

市の答弁(都市計画部長)の概要:

 狭間児童広場と新たに整備するまちなか広場(仮称)の用地を等価交換する
ための事務手続きが行われました平成28年12月28日開催の「豊橋市不動産
取得処分審査会」での用地交換承認決定の法的根拠でございますが、豊橋市
不動産取得処分審査会につきましては、本市における不動産の取得、処分等
を適正に実施するために設置された必要な事務手続きであり、直接的には個別
法に基づくものではありません。

 等価交換の決定につきましては「豊橋市不動産取得処分審査会」について
 直接的な法的根拠はございません。


  
豊橋市不動産取得処分審査会とは

  AとBの土地交換により市側の土地B+C(従前)がA+C(従後)になる。
 これによって約1,200㎡縮小するとしても、Aの上部が表通りに面するので
 A+Cの合計の土地価格は上がり、従前のB+Cと同額になるので等価に
 なる、という市の説明です。実に理解しがたい決定がされています。
  その理屈なら、再開発組合側はBとDがつながり表通りに面するので、B
 の土地価格は相当額上がることになります。
  また形状的経済価値から考えても、再開発組合(私企業)側の利益は相
 当なものになるでしょう。その土地交換には譲渡税がかからない。
 
  
市は、こういう土地交換を特例の等価交換で処理する計画なのでしょうか!



 ●平成30年3月議会一般質問から


  共用地約2,200㎡と再開発組合側(登記者:中部ガス不動産)の約1,000㎡
 の土地価格を同額として交換することに納得できません。
  改めて今回も質問しました。
  また、狭間児童広場用地からまちなか広場計画用地への用地交換について
今年2月に豊橋市不動産取得処分審査会の審査結果を※情報公開したところ
土地価格は非公開、黒塗り
でした。この処分はあまりにも市民の「知る権利」を
ないがしろにした処分で本市情報公開条例に違反します。
 これらを踏まえて質問しました。 
(※写真は審査結果の文書。この決定に至る審査会会議録は作成されていない)

まちなか不動産審査資料審査請求書.pdf
  

 


 

寺本の質問
  狭間児童広場と新たに整備するまちなか広場(仮称)の用地を等価交換する
 ための事務手続きが行われたのは平成28年12月28日開催の「豊橋市不動産
 取得処分審査会」でした。この「豊橋市不動産取得処分審査会」には法的根拠
 はないことを前回平成29年12月議会の答弁からわかりました。他市では当該
 審査会は、有識者が参加し、会議録も作成されております。
  豊橋市の場合はどうか。

市の答弁:
  議事録の作成は、不動産取得処分審査会は、法律や条例での定めのない内
 部委員による組織なので作成していない。審査会は全部市職員で構成されて
 おりますので、不動産の専門家、いわゆる資格を持っている職員はおりません。

 その他
 市と再開発側が不動産鑑定士に依頼した不動産鑑定評価書であるが、この
 鑑定評価書の鑑定基準も市は不動産鑑定基準に則った正常価格で評価、審
 査してあるが再開発組合側は基準に則らない正常価格ではない評価額である。
 再開発組合側の不動産鑑定評価は、なぜか駅前再開発事業に大きく関わりの
 ある設計コンサル事業者が中に入り他の鑑定業者に鑑定依頼をしているのも気
 になるところです。まだまだ疑問点は多い。


 ●平成30年6月議会一般質問から

  組合側が提出した調査報告の狭間児童広場の価格は正常価格ではない!

このことについて質問しました。

 1、大通二丁目地区第一種市街地再開発における狭間児童広場の土地評価額
   について

【議事録抜粋 6月12日

 寺本:(再開発)組合側の提出している日本不動産研究所の調査報告書、ここに
     ある狭間児童広場の土地価格は正常価格なのですか?

 都市計画部長:不動産鑑定業者の会社の方針により正常価格といった価格等
     の種類は表記されておりません。

 議長:都市計画部長、組合側の報告書の中に書かれているのが正常価格なの
     かどうかということを質問しているので、それに答えてください。

 都市計画部長:正常価格と同じような評価方法で行った適正価格です。

 議長:正常価格なのかどうかということを聞いているのです。組合側に書かれて
     いる数字が。

 都市計画部長:その価格自体につきましては評価価格として適正なものである
     ということです。

 議長:寺本議員、正常価格は記載されていないという風に理解できます。

 寺本:組合側が提出した調査報告の狭間児童広場の価格は不動産鑑定評価
    基準に則った正常価格ではないと確認しておきます
 

  正常価格とは

(国土交通省不動産鑑定評価基準から)

  市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えら
 れる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格。
  日本の公示地価標準地基準価格(都道府県地価調査)においては、土地
 の正常価格に相当する価格を公表するものである。

  不動産鑑定評価に当たっては、基本的事項として、対象不動産、価格時点ととも
 に価格又は賃料の種類を明らかにしなければならないものとされている。さらに、鑑定
 評価は、不動産の適正な価格を求め、その適正な価格の形成に資するものでなけれ
 ばならず、鑑定評価によって求める価格は基本的に正常価格である。


 
 問題点
  
1、組合側は、なぜ正常価格の不動産鑑定評価で鑑定しなかったのか?
    また、市はなぜ正常価格ではない調査報告で承諾したのか?

   2、「豊橋市不動産鑑定評価依頼要綱」第2条には不動産の鑑定評価を
    依頼する場合、不動産鑑定評価額が5,000万円以上の場合2人以上の
    不動産鑑定業者とする、と定めている。

    ところが市は数億円もする公共用地の不動産鑑定評価を1業者のみで
    行っている。明らかに違法行為である

    

★不動産鑑定評価基準に則らない(調査報告書)が例外として認められる5つの要件

要件項目

 

例示

豊橋市の調査報告書は例外に

該当するか?

   依頼者の内部における使用にとどまる場合

内部の検討用として概ねの価格水準を把握したい等

   内部資料ではない!市は公の審査会
の決定資料として使用した。

   公表等される場合でも利用者の判断に大きな影響を与えないと判断される場合

証券化、現物出費等の重要なものは×、一定の場合で企業会計上重要性が乏しいもの、予備的なものは○等

利用者(豊橋市民)に多大な損失を与える。
影響は大きい。

   公表されない場合ですべての開示・提出先の承諾が得られた場合

取引予定先との打ち合わせの参考資料との位置づけに止まり、概ねの価格水準把握のため等で承諾があるとき等

   公表される!公共用地の評価であり、市民
に公表されるべき資料。

議会は承諾していない。

   鑑定評価基準に則ることができない場合

特定価格に該当する場合以外で早期売却価格を求める場合等

   鑑定評価基準に100%則るべき公共事業
の審査会資料。  

   その他「依頼目的、利用者の範囲等」等を勘案して鑑定評価基準に則らないことに合理的な理由がある場合

一定の要件を満たす再評価、財務諸表ガイドライン、証券化ガイドライン等に従うもの等

   公共事業であって鑑定評価基準に則ら
なければならない。故に則らなくてもよい
とする合理的理由はない。

 市が狭間児童広場の等価交換審査会資料に用いた「調査報告書」は例外5項目に該当しません。全部×です


    



  

    



   

    ①

    ②

  

   2019年1月18日
    
これまで非開示されていた駅前再開発事業で等価交換っされた土地価格の公開
     決定通知書が届きました。

      keteitutisyo.pdf


   2019年2月6日
      
       公開文書が届きました。

      ① img092.pdf       ② img094.pdf


  
平成31年3月議会から(2019年3月6日一般質問))

  深まる疑問!豊橋駅前再開発事業に関する等価交換問題

 1、H31年3月議会で判明した新たな事実

不動産鑑定の審査は不動産鑑定士2者からの、不動産鑑定評価基準に則った正常価格
 「不動産鑑定評価書」を基に審査をしなければならない、としてあるが、なぜか狭間児
 童広場等価交換審査では、2者のうち1者は「不動産鑑定評価書」としては通用しない
 「調査報告書」で決定している。これは要綱違反である。


  市は狭間児童広場等価交換審査会で、不動産鑑定評価依頼要綱に違反する「調査報告書」
 を用いて審査し等価交換を決定したのかを質問。

  寺本質問  「調査報告書」は国交省のガイドラインでは「不動産鑑定評価書」と
        しては使用できないものであり「公的能力はない」とされているが、
        市の認識を伺う


  市の答弁  「公的証明能力」はあります。
  寺本質問  税務署や裁判で不動産鑑定評価書としての証明能力はあるのか。

   市の答弁  それはありません。
  
 
  寺本質問  税務署や裁判で使えない資料は「公的能力がない」ということです。

  この寺本の意見に対して市側の反論はなかった。
  当該等価交換が公的のない資料で行われていたことが明らかとなった。

  2、再開発事業の経緯から見えてくるもの。

  ⑴豊橋市の損失額3兆円以上と目される狭間児童広場(不正)等価交換の経緯について
 
  そもそも初めに東棟、西棟の分譲高層マンションの中庭的まちなか広場ありきのプラン
  ではなかったか。

 理由

  ①等価交換の審査に際し、不動産鑑定評価依頼要綱に違反する「調査報告書」を用いている
   議事録も作成していない。

 ②では、これまでに豊橋市は「調査報告書」で等価交換をしたことがあるのか、について調
査してみた。
 これまで双方2者の「不動産鑑定評価書」を基に等価交換がすべて行われている。本件
のような、交換後の従前従後を基に同額交換ではなく、実際に交換する画地だけの等価交
換がされている。

 ③公共用地・狭間児童広場約2,200㎡と再開発組合(中部ガス不動産の土地)1,000㎡の
交換であり、これらの土地が同額であるかどうかで等価交換は成り立つ。

④ところが、当該審査会は従前の土地3,390㎡と交換後の従後2,290㎡が同額としている
全くのごまかし審査!である。

 市は市民に対して説明責任を果たすべきである

市は要綱に則り、本件とは違う他の不動産鑑定士2者に狭間児童広場の従前従後及び
    再開発組合側の従前従後の「不動産鑑定評価」を行うべきである。